Der Einfluss von Anbieterstrukturen auf Mietwohnungspreise
Eine empirische Untersuchung für die sieben größten Städte Deutschlands
von Kilian BaumannWohnungsmärkte sind Bestandteil zahlreicher politischer Diskussionen. Beispielsweise erhielten Forderungen nach der Enteignung großer Wohnungsunternehmen wie der „Deutsche Wohnen SE“ regelmäßig mediale Aufmerksamkeit. Aus dieser Debatte resultiert eine interessante Forschungsfrage, denn dabei wird implizit unterstellt, dass für identische Wohneinheiten ein geringerer Mietpreis anfallen würde, wenn diese in staatlichem Besitz wären. Aber sind vergleichbare Wohnungen unterschiedlicher Anbieter wirklich unterschiedlich teuer? Diese Frage zu beantworten ist nicht trivial, denn Preisunterschiede können auch auf abweichende Qualitätsmerkmale zurückzuführen sein.
Während Wohnungspreise in der Literatur hauptsächlich mit realwirtschaftlichen Merkmalen erklärt werden, fällt auf, dass die Frage nach dem Preiseinfluss der Anbieter – trotz der großen Bedeutung in der emotional aufgeladenen öffentlichen Debatte – erstaunlich selten gestellt wird. Diese Lücke soll mit der vorliegenden Arbeit möglichst geschlossen werden. Dabei lautet eine zentrale These, dass verschiedene Vermietergruppen über einen Preissetzungsspielraum verfügen, den sie unterschiedlich stark ausnutzen.
Anhand einer hedonischen Preisanalyse kann gezeigt werden, dass die Mieten von genossenschaftlichen, staatlichen und abgeschwächt auch gemeinnützigen Angeboten tatsächlich geringer ausfallen als für vergleichbare gewerbliche Angebote. Der Preissetzungsunterschied zwischen privaten und gewerblichen Anbietern ist hingegen uneindeutig.
Darüber hinaus wird der Zusammenhang zwischen Anbietergruppen und Qualitätsmerkmalen untersucht. Es kann gezeigt werden, dass die Wohnungen privater Vermieter aufgrund besserer Qualität am teuersten sind, bei vergleichbarer Qualität jedoch kein Preisunterschied mehr messbar ist. Die Wohnungen staatlicher Anbieter hingegen werden zwar zu geringeren Preisen vermietet, ein Teil davon ist jedoch auf schlechtere Qualität zurückzuführen. Es besteht daher das Risiko, dass der Preiseffekt staatlicher Wohnungsanbieter intuitiv überschätzt wird.
Während Wohnungspreise in der Literatur hauptsächlich mit realwirtschaftlichen Merkmalen erklärt werden, fällt auf, dass die Frage nach dem Preiseinfluss der Anbieter – trotz der großen Bedeutung in der emotional aufgeladenen öffentlichen Debatte – erstaunlich selten gestellt wird. Diese Lücke soll mit der vorliegenden Arbeit möglichst geschlossen werden. Dabei lautet eine zentrale These, dass verschiedene Vermietergruppen über einen Preissetzungsspielraum verfügen, den sie unterschiedlich stark ausnutzen.
Anhand einer hedonischen Preisanalyse kann gezeigt werden, dass die Mieten von genossenschaftlichen, staatlichen und abgeschwächt auch gemeinnützigen Angeboten tatsächlich geringer ausfallen als für vergleichbare gewerbliche Angebote. Der Preissetzungsunterschied zwischen privaten und gewerblichen Anbietern ist hingegen uneindeutig.
Darüber hinaus wird der Zusammenhang zwischen Anbietergruppen und Qualitätsmerkmalen untersucht. Es kann gezeigt werden, dass die Wohnungen privater Vermieter aufgrund besserer Qualität am teuersten sind, bei vergleichbarer Qualität jedoch kein Preisunterschied mehr messbar ist. Die Wohnungen staatlicher Anbieter hingegen werden zwar zu geringeren Preisen vermietet, ein Teil davon ist jedoch auf schlechtere Qualität zurückzuführen. Es besteht daher das Risiko, dass der Preiseffekt staatlicher Wohnungsanbieter intuitiv überschätzt wird.